サ高住オールガイドTOP > サ高住で土地活用する場合のメリットとデメリット

サービス付き高齢者向け住宅での土地活用は不動産投資のチャンス

「サービス付き高齢者向け住宅」の建設はいま国が最も力を入れている政策の一つです。

それは超高齢化時代に突入した現在、わが国には高齢者が安心して住める住宅がまだまだ少ないからです。

とくに中間所得者向けと低所得者向けが著しく不足しています。

「サービス付き高齢者向け住宅」はそのうちの中間所得者層をターゲットにした高齢者向け住宅です。

いわゆる高齢者と呼ばれる65歳以上の人口はすでに25%に達しており総人口は3000万人を超えています。

さらに団塊の世代がこの年齢に達する2015年には一気にこの数は増加します。

こういった今後爆発的に増え続ける高齢者層をターゲットにしたビジネスが「サービス付き高齢者向け住宅」の運営なのです。

現在までにすでに9万戸が完成していますが、国が目指しているのは60万戸です。

まだまだ参入の余地はじゅうぶん残っています。

以下、この期待される新ビジネスのメリット、デメリットを見てみましょう。

サービス付き高齢者向け住宅を運営するビジネスのデメリットは?

「サ高住」で土地を利用する場合をその他のマンション投資や不動産投資などと比較すると次のようなメリットがあります。

  1. ①補助金と優遇税制により他の方法より利回りが高くなる。
  2. ②相続税の節税対策になる。
  3. ③収益事業であるが、高齢化社会を応援する地域社会に貢献する事業になる。

またこの事業は、土地所有者・建設業者・金融機関・介護、医療サービス事業者の4つの事業者に利益を与えます。

でもこんな魅力的なビジネスにも少しはデメリットもありますそれは次のようなものです。

  1. 入居一時金が取れない。
  2. 工事完了前に入居契約ができないので前払い家賃などの前払い金を受け取ることができない。
  3. 登録期間が10年以上なので年齢制限などの入居資格の変更ができない。
  4. 事業者側から一方的に契約解除や退去命令ができない。
  5. 家賃は市場価格を越えてはならない。
  6. 介護保険収入の将来的な減少。
  7. 今後法改正や制度改正が頻繁に起るリスクがある。

不動産投資で最も大切な事は、人口と住宅戸数の需給関係のバランスです。これからの日本は少子高齢化社会に突入し人口の減少期を迎えます。

住宅の戸数はそれほど変わらないので、住宅の需要が供給を大きく上回ってきます。

とすると通常の不動産投資だと空室が増加し安定した収益を上げる事ができなくなり想定した利回りを達成できなくなる危険性がかなり高いです。

しかし、超高齢会社会になるので、高齢者向けの住宅に関しては今後賃貸住宅の需要が右肩上がりで伸びて行きます。

大きな流れで本質を見ると、サ高住での土地活用は決して悪い不動産投資とは言えないのではないでしょうか。

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